Pese a ese entorno de incertidumbre, los especialistas apuntan a que los fundamentales del mercado de inmuebles industriales en Querétaro son resistentes y con valuaciones atractivas.
La amenaza constante de aranceles que la administración del presidente de Estados Unidos, Donald J. Trump, está utilizando como método de negociación con otros gobiernos ha generado incertidumbre en prácticamente todos los sectores de la industria mexicana, entre ellos las empresas de bienes raíces industriales, en donde participan los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) más importantes, donde hasta no hace mucho se encontraba la atención de los inversionistas interesados en emisoras locales.
Más allá de las prórrogas anunciadas por la administración de Trump --la última de ellas con una nueva fecha para el 2 de abril-- la proyección de los analistas es que algunos riesgos en el corto plazo comiencen a ser ya visibles.
“Creemos que un arancel del 25% a las exportaciones mexicanas podría tener un impacto negativo directo en las empresas relacionadas con la industria, ya que podría agregar incertidumbre al fenómeno del nearshoring y, como resultado, retrasar o cancelar arrendamientos en algunos REIT [el equivalente estadounidense a las fibras] mexicanos”, escribió en un reporte reciente el equipo de análisis de BBVA.
De hecho, hay algunas fibras industriales que han resentido ya el efecto de las políticas comerciales de Estados Unidos. Es el caso de Fibra Prologis, que durante 2024 vio incrementarse la desocupación de su portafolio, que pasó de 1.6% a 5.7%, lo que se atribuyó a una ralentización en la toma de decisiones de inversión. Este fenómeno también fue detectado por Fibra Macquarie y Fibra Nova.
“En términos generales la llegada de nuevos proyectos industriales en nuestras plazas ha sido mínima y debe haber un factor adicional que es la llegada del nuevo presidente de Estados Unidos que también ralentizó el mercado”, dijo Guillermo Medrano, director general de Fibra Nova, en la llamada con analistas e inversionistas por el reporte del cuarto trimestre del año.
Pero los planes de Trump generaron incertidumbre incluso desde su campaña política, lo que se reflejó en el índice de fibras --que además de los fideicomisos industriales también engloba a los comerciales, de oficinas y usos mixtos-- que finalizó 2024 con un retroceso de 16.3% en comparación con 2023.
No obstante, pese a ese entorno de incertidumbre, los especialistas apuntan a que los fundamentales del mercado de inmuebles industriales en México son resistentes y pese a la cautela del momento de parte de los inversionistas la industria cuenta con valuaciones atractivas.
Muestra de ello es que, en el acumulado de los primeros dos meses del año, el índice de fibras presentó un rendimiento de 6.9% en comparación con el mismo periodo de 2024, lo que a decir de Jorge Marmolejo, estratega de inversión de Franklin Templeton, es una señal de que el mercado ya descontó parte de la incertidumbre generada por las políticas comerciales de Trump.
“No quiere decir que no podamos ver un escenario más negativo, pero también [el sector] merece una oportunidad de inversión”, apuntó el especialista en conversación telefónica.
Esta opinión parece ser compartida por el mercado, ya que en lo que va del año, las fibras industriales que cotizan en bolsa muestran rendimientos en el precio de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, o CBFIs.
Los certificados de Fibra Prologis, el mayor fideicomiso industrial luego de la adquisición de los activos de la también fibra industrial Terrafina, acumulan un alza de 11.8% en lo que va de este año, lo mismo que Fibra Uno, la mayor fibra listada en México, con un rendimiento de 9.5%, o Fibra Macquarie, que pese a perder la batalla por Terrafina, ha subido 5.2% en el mismo periodo.
Otros fideicomisos industriales también muestran rendimientos, aunque menores, como Fibra Storage (minibodegas), Fibra Mty o Fibra Nova, con alzas respectivas de 2.9, 1.8 y 1.3%.
“En general, creemos que, al menos para este año, es poco probable que se observe un deterioro de las ganancias”. escribió Pablo Monsivais, analista de Barclays, en un reporte sobre el mercado industrial, en donde dijo que las valuaciones actuales ya reflejan un entorno desafiante.
Por su parte, el consenso de Factset tiene como recomendación de “compra” a las seis fibras industriales, de acuerdo con datos disponibles en Hub de Infosel.
Más allá de la incertidumbre de corto plazo, lo cierto es que los fideicomisos mantienen sus planes de crecimiento y apuesta por México, y varios de ellos han externado su optimismo ante los planes gubernamentales para incentivar el crecimiento del país, como el llamado Plan México, con el que gobierno e iniciativa privada prometen inversión productiva del orden de 277 mil millones de dólares en el sexenio.
Así, Fibra Mty tiene previsto concluir la transición de su portafolio de mixto hoy día con inmuebles industriales y de oficinas a uno totalmente industrial, además de contemplar potenciales adquisiciones por 540.5 millones de dólares, incluidos mercados en los que no tiene presencia, como el centro del país.
Fibra Macquarie, si bien consideró la posibilidad de que la desaceleración también se extienda a mercados del bajío y occidente, contempla una posible expansión en mercados claves como Tijuana, Guadalajara y Monterrey, para lo que planea invertir entre 50 y 100 millones de dólares este año.
Fibra Prologis también prevé movimientos en su portafolio para este año, con la venta de parte del portafolio industrial que obtuvo tras la adquisición de Terrafina. Los inmuebles están fuera de los seis mercados principales en los que opera --Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa-- y con su venta prevé obtener mil 500 millones de dólares, de los que 250 millones espera serían con la venta de la primera cartera de inmuebles.
Fibra Nova, en tanto, tiene siete proyectos en desarrollo en Chihuahua y Ciudad Juárez, los cuales serán concluidos en este año y le permitirá incrementar en 150 mil metros cuadrados, de acuerdo con estimaciones de la compañía.
Fibra Uno, si bien no contempla inversiones para este año, está en espera de una ventana en el mercado para la oferta pública inicial de su portafolio industrial a través de una nueva fibra que cotizará en la Bolsa Mexicana de Valores, y que llevará por nombre Fibra Next, luego de recibir la confirmación de criterio por parte del Servicio de Administración Tributaria (SAT), lo que le permitirá al nuevo vehículo gozar de los beneficios fiscales de una fibra. Además, también está por concluir el proceso de internalización de sus servicios de asesoría. Aún no informa de la distribución a pagar a sus dueños este año.
“Nosotros estamos aquí para un negocio a mucho más plazo que esperar qué va a pasar al día siguiente o en los próximos cuatro años que estará” Trump, dijo Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, en conferencia con motivo de sus resultados del cuarto trimestre de 2024.
Otros factores también podrían beneficiar a las fibras industriales. Un ejemplo de ello es la depreciación del peso frente al dólar, el cual beneficia especialmente a aquellos fideicomisos que cuentan con parte de sus rentas en dólares.
Para este año, las estimaciones sobre el tipo de cambio son de 20.9 pesos por dólar --frente a los 20.85 pesos en los que cerró en 2024--, según la última encuesta realizada por Banco de México; mientras que para la inflación, cuyo último dato se ubicó en 3.59% anual, las estimaciones apuntan a cerrar el año en 3.83%, aún dentro del intervalo objetivo del banco central, que va de entre 2 y 4%.
“Estábamos recibiendo inversiones cuando el [tipo de cambio] estaba en 16.50 pesos [por dólar]. Hoy estamos cerca de los 21 pesos [por dólar]. Es mucho más barato invertir en México”, apuntó Marmolejo.
Aunado a ello, la baja en las tasas de interés en Estados Unidos y en México también favorecerían a las fibras, debido a un menor costo financiero y también por la comparación que los inversionistas realizan del dividendo de las fibras contra el rendimiento de los bonos.
La Junta de Gobierno de Banco de México inició el año con un recorte de 50 punto base a su tasa de interés de referencia, la cual quedó en 9.5%, lo que también significó dejar la puerta abierta a llevar a cabo ajustes similares en las próximas reuniones. Por su parte, la Reserva Federal de Estados Unidos mantuvo sus tasas de referencia en un rango de 4.25 a 4.5%.
